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よくわかる仲介手数料のしくみ>不動産取引の種類> 仲介手数料無料・減額とは?

私ども埼京ホームのサイトにお越しいただきまして、誠にありがとうございます。お住まいに関する不動産の売買は、多くの方にとって一生のうちにそう何度もあるわけではない大切な取引です。

不動産取引における仲介手数料は取引を安心・安全に正確に、そして透明性を持たせた形で間違いなく実行できるように、必要な調査・報告・手続きを専門家としてサポートすることにより、お客様からいただく報酬です。

1)仲介手数料の仕組み

仲介手数料とは家などを買ったり、売ったりする時に、不動産業者に支払うお金のことです。

仲介手数料は国土交通省の指導によりその上限を定めています。

成約価格 手数料の上限  例  手数料額 
0〜200までの200万円に対して 100分の5.40  200万円×5.40%=  108,000円 
200を超え400までの200万円に対して  100分の4.32 200万円×4.32%=   86,400円 
400万円を超えた部分に対して  100分の3.24  

成約価格が2000万円の土地を売買した場合の計算
例】(2,000万円-400万円)×0.0324+108,000円+86,400円=712,800円

これを分かりやすくしたのが簡易計算
成約価格×3%+6万円の消費税
不動産の取引価格は一般的に高額なため400万円を超えていることが多く、この計算方法をよく使います。

不動産物件(土地・一戸建て・マンションなど)を購入する場合の手数料は
例】(2,000万円×3%+6万円)×1.08=712,800円となります。

仲介手数料はあくまで上限を定めているものです。


売買物件の取引 

不動産の取引にかかる仕組みをご紹介いたします。この取引形態をご理解いただくことがとても大事です。

まず、不動産物件の収集はどの様に行われているかご存知でしょうか?不動産業者は売主から売却の依頼を受けると、不動産流通機構(通称レインズ)に登録します。私どもも毎日レインズの確認をしながら物件収集を行ったり、他の不動産業者に物件のあるなし確認を行っております(※ただし、一部の不動産業者ではレインズに物件情報を登録しなかったり、情報を自社のみに保有している会社もありますが、それはあってはならない悪しき慣習です)。


なぜ物件をオープンにしないのか?についてはコチラ

売却を依頼した個人の売主さんは、少しでも高く、そして条件のいい購入者を見つけたいはずですよね。しかし残念ながら業者によっては情報は広く開示されないことがあります。特に市場に多く出回る中古マンションは、一般的に価格帯も低く、土地付建物と比べて手数料が少ないのが現実です。ですから少しでも実入りを多くするため(両手)、情報はクローズ若しくは、下記のレインズに登録しても『話が入ってます』や『契約予定です』などと言って他の不動産業者に客付けさせないようにしてしまうのです。

ここが不動産業界の残念なところです。

※レインズとは、
宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構である全国で4つの公益法人によって運営されています。なお全国の不動産業者が加入しネットワークで結ばれています。レインズは安心できる不動産取引の仕組みとして、各不動産会社への情報提供の場として信頼されています。
もっと詳しくレインズの仕組みをみる

それでは本題の不動産取引の種類ですが、不動産の取引は両手間取引と片手間取引(分かれ)の呼び名で業界内では通っています。

2)不動産取引の種類

【 両手間取引 】

 売り手から直接依頼を受けた物件を成約したときは、基本的に売主からも手数料がいただけます。この双方代理のような形式が認められているのは不動産業者だけです(弁護士も行政書士も片方の味方しかできません)。

売主からも手数料をいただける場合とは、
売主と買主との間に1社しか仲介業者が入らない場合です。売主も買主も両方の仲介を1社で行うこととなる取引・・・売主買主双方から手数料をいただける取引を両手と呼んでます。


【 分かれ 】
一方、売主からいただけない場合の取引とは、
売主と買主との間に2社以上業者が入る場合です。これは売主側の仲介業者、買主側の仲介業者に分かれる場合です。
これを【片手取引】とか【分かれ】と呼んでいます。


【片手取引】の場合は、売主側の不動産会社Aの仲介手数料は売主から、買主側の不動産会社Bは買主から仲介手数料をいただくのです。
一般的に不動産会社は両手取引をしたいがために、新築分譲住宅の現地販売会や広告紙面に新築住宅を掲載したがるのもこの内容をご覧になればお分かりになるかと思います。

3)不動産業者の役割とは?

不動産取引とは一見しただけではわからない法令上の制限、建築基準法、都市計画法、住宅ローン、登記、抵当権設定、税金面、など多くの専門家が関係してくる取引です。宅地建物取引業者・司法書士・設計士・建築士・測量士・家屋調査士・建築会社・税理士etc

私どもは埼玉県知事から免許を受けた宅地建物取引業者です。宅地建物取引業法に基づき、不動産の売買・賃貸・交換などの取引を、間違いなく確実に実現する為の業務を行います。

現在はインターネットを使い、いろいろな知識を得ることができるようになりました。ですが、知識として得ることと実際に実践できるかと言うと、それはなかなか難しいですよね。ですから私どもはこと不動産購入という、一生にそう何度もあるわけではない取引について、お手伝いするお仕事は必ず必要とされる仕事だと自負しております。人が行うことですが、間違いがあってはなりません。確実に間違いのない、安全なお取引のお手伝いができるのが私どもの役割であると確信しております。

お客様自ら物件の情報を得られるようになった時代だからこそ、“お客様が納得できる取引”を目指していこうと決めたときに、不動産広告は必要なくなると考えました。エージェント制の創設です。

エージェント制について詳しく見る方はコチラ

不動産業者が弁護士やお医者さん以上の社会的地位を得ているといわれるアメリカ。ここではその人それぞれに寄り添ったプロフェッショナルが付き添い、不動産の購入をサポートする“バイヤーズエージェント”と言う制度が主流です。

直訳すると「買い主側代理人」となりますが、この場合には国内の民法等の法律用語で使用される「代理人」とは若干意味が異なります。意味合いとしては「買主様」の立場に立って不動産購入に対してアドバイスする「買主側専属不動産アドバイザー」と理解してもらった方が分かりやすいのではないでしょうか。


石川県出身のスーパースター、ヤンキースの松井秀喜選手も難しい法律的要素の絡む球団との契約交渉には「アーン・テレム氏」と言う「エージェント(代理人)」を雇って契約交渉しています。あのようなイメージです。

不動産の購入は、ほぼ全ての方がそうであるように、一生にそう何度もあるわけではない大きな買い物です。売買契約にあたっては、難しい法律の専門用語が出てきたり、慣れない住宅ローンの申し込みや高額な代金の支払いなど、購入者は数々の問題を短期間のうちに判断していかなければなりません。高額な買い物をするわけですから、『納得して購入したい』というのはどんな方でも感じることではないかと思います。

不動産業者が販売している物件や不動産業者が仲介業務をしている物件を買おうと思っているが、「売主業者あるいは売主の仲介業者が、売主の利益保護を第一に考えているのではないか?」、「売主業者あるいは売主の仲介業者が、自分の物件をどうしても売ろうとしているのではないか?」また「売主側についている不動産業者さんを100%信用しても大丈夫だろうか?」とお考えの方は多いのではないでしょうか。

普通に考えても「売主さんは物件を高く売りたい。」ですし「買主さんは物件を安く買いたい。」はずです。もともと売主さんと買主さんの利害は対立する関係にあります。




不動産の広告を見るとお分かりになるように、現在でも多くの不動産仲介業者が『紹介可能物件○○万件』や『県内ナンバーワンの物件数』などといった物件紹介に力を入れた営業活動を行っております。ただここでよく注意していただきたいのは、いままで一般の方にはなかなか手に入らなかった不動産の情報は、すでにパソコンで簡単に手に入れることができるようになっているということです。

物件の情報を手に入れること自体は、すでに誰にでもできるようになっているのです。

4)仲介手数料最大無料・減額とは?

インターネットの存在が私ども不動産業界にも変革をもたらしました。一律にお客様からいただいていた成功報酬としての仲介手数料もその一つです。上記で示した事柄のうち、個々のお客様には直接関係のなかった不動産広告。・・・“広告”
自分たちが売りたい物件をお客様にご案内するための営業手法による営業マンの確保・・・“人”
人が多いことによる、諸経費の増大(車や場所の確保など)。
これらには実は大変なお金がかかっているんです。本当にたくさんのお金をかけて参りました。

これらの経費を大幅に削減することによって、仲介手数料最大無料を実現します。

「徹底したコスト削減」と「業務の効率化」を実現しつつある今、不動産取引の透明性と不動産業者としての社会的地位の向上を目指し、浮いた分の経費はお客様に還元することにいたしました。これが仲介手数料無料の内容です。

なにぶん少ない人数で情報発信しておりますので、
ご案内やご相談は予約制をとっております。私どもを初めてご利用いただくお客様は、先ずは会員登録(希望条件登録)をお願いいたします。

仲介手数料無料
一般的な不動産仲介業者で不動産を購入する場合




新築一戸建ての場合がほぼこのパターンに当てはまります。この場合いわゆる【両手】手数料となる物件については、購入者となるお客様からは手数料をいただきません。図にすると下記のようになります。

“埼京ホーム”に依頼して仲介手数料が無料になる場合





 




また取引の形態によっては、手数料を無料にできない場合があります。その際には減額のサービスを行っております。インターネット利用によって、いままで全てを私どもで行っていたサービスを、『お客様がご自身で出来るであろう』とする事柄については、手数料減額の対象とさせていただくことにしました。
ただし、物件的・人的に複雑な内容、遠方等の条件によっては別途相談となります。
手数料を無料にできない場合の基準は 
     

毎週新聞の折込チラシを行い、現地に営業マンを配置してオープンハウスなどの販売会を開催(お客様が来る来ないに関わらずです)。数々の某大手ポータルサイト、フリーペーパーへの掲載。お客様のご案内がないときなどは、各家庭へのチラシ投げ込み(投函)、ステ看と呼ばれる電柱などにくくりつける広告看板(現在は埼玉県の条例で禁止されてます)など、売りたい物件をどのように多くの人たちの目に留まらせられるかに重きを置く営業手法。

このように先行投資を行うからこそ、その資金回収のために、営業マンが毎日電話営業をしたり、希望エリアでない物件をご案内したり、即断即決を求めるような対応をしたり、アポ無しの訪問をしたりするのです。


不動産業界は非常に不透明な部分の多い世界です。私ども埼京ホームは、顔の見える不動産業者としてこの地域に根ざし、長い間地域の皆様とともにこの街を良くしたい、この地域に住む人たちの財産を守りたい、という思いから住まいに関する様々な事柄にまい進していまいりました。

不動産業は「知的産業」であり「サービス業」です。サービス業の原点は、全てがお客様目線であり、主役はお客様です。
つまり、「お客様本位である」ということです。


お客様に喜んで頂く為に、一体何ができるのか・・・。
従来の売り込み型の営業スタイルではなく、お客様が納得して自分の財産を売り買いできる方がいいのではないか。

「自分のペースで、家族とよく相談しながら、じっくり判断して購入したい!」

そのようなお客様さまの期待に応えるために、折込チラシは極力行わずに、
情報発信はインターネットを主体にすることで広告宣伝費削減の努力も行っています。

また、「この不動産業がすき!そして、お客様の喜ぶ顔を見るのが大好き!」な少数精鋭のスタッフで運営しており、
人件費の削減にも努力しています。

加えて、「ホームページを見て期待して現地に行ったら、全くの期待はずれ」ということがないように、
ホームページには物件の写真や間取り図を掲載し、お客様が現地にいかなくても、
お家でホームページを見れば現地をイメージできるようににしてます。
これによりご案内の効率も格段にアップしたのです。
つまり、不利な条件も率先してお伝えすることにしています

物件の現地写真に限らず、周辺環境、現地から見えるものなど包み隠さず見せるようにしています。
また、物件のコメントは撮影してきた者が、
見てきたからこそわかる血の通ったコメントを残すようにしております。

このように、私ども埼京ホームは、購入者を主体としたサービスを徹底しており、
お客様にご迷惑をお掛けする強引なセールスは一切致しません
お客様からお問合せがあった時だけ、不動産の専門家としてお手伝いさせて頂いています。

ドンドン営業して欲しいお客様には不向きかもしれませんが、
マイペースでお探ししたいお客様にはオススメのスタイルだと思います。

「埼京ホームさんに任せて良かった!」の言葉が私どものエネルギーです
埼京ホームでは、お客様の立場に立って本気でお手伝いしたいスタッフが集まっています。
このような熱い想いがあったからこそ、この地で長く皆様に支えられて営業してこれた所以だと思います。



     
 
 

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